- Что происходит с региональным рынком недвижимости сегодня?

Мы проводим ежемесячный анализ динамики изменения индексов стоимости квартир. За период с августа по октябрь наблюдалось снижение среднемесячного индекса стоимости однокомнатных квартир на вторичном рынке на 7%, в ноябре средний индекс поднялся на 5%. По двухкомнатным квартирам среднемесячный индекс вырос на 3% за период с августа по октябрь. В ноябре средний рост цены предложения составил 10% по сравнению с октябрем. Среднемесячный индекс стоимости трехкомнатных квартир с августа по октябрь снизился на 18,4%, а в ноябре средние цены предложений выросли опять на 20%. Это средние цены предложений на вторичном рынке жилья. Анализ цен на первичном рынке проводить сейчас достаточно сложно, так как для анализа динамики необходимо сравнивать цены на жилье одинаковое по проценту готовности, по комфортности и находящееся в одной ценовой зоне. Средние индексы стоимости предложения на вторичном рынке по г. Саратову в ноябре составили:

• По однокомнатным квартирам – 48700 руб./кв. м,

• По двухкомнатным квартирам – 53036 руб. /кв. м,

• По трехкомнатным квартирам – 44449 руб. /кв. м.

Но при этом нужно учесть и то, что если до кризиса максимальная величина уступки при торге составляла 10%, то сейчас она может быть 20-25%, в зависимости от причины продажи квартиры.

- Ряд аналитиков и риелторов предсказывают коррекцию цен вниз, при этом ссылаются на пример Москвы, где цены действительно упали. Логика рассуждений такова: строительные компании вынуждены будут гасить взятые кредиты, а отрасль считается перекредитованной, так что будут продавать жилье дешевле. Кроме того, ипотечные программы резко сузились, а именно ипотека во многом разогревала рынок весь этот год, да и предыдущий тоже.

- Я думаю, что рынок поведет себя не совсем так. Во-первых, потому что крупные строительные компании имеют достаточный запас прочности, а значит, смогут просто заморозить объекты в ожидании лучших цен. Кроме того, нужно понимать, что в условиях кризиса, с одной стороны, спрос на строительные материалы упадет и выпуск их сократится, но с другой – все издержки по-прежнему будут закладываться в единицу продукции, а раз продукции станет меньше, то доля издержек в ней вырастет и цены на нее, соответственно, поднимутся. Это сделает строительство дорогим, так что резервов для снижения цены конечного продукта просто нет. Надо еще понимать. Что из-за банковского кризиса инвестиционный цикл растягивается: вам надо закупить оборудование, но сейчас это можно сделать только по предоплате, банки задерживают проводки, поставщики оборудования не копят его на складах, а стараются работать только под заказ. То есть сначала вы платите деньги, потом ждете, когда вам изготовят необходимое, и срок от оплаты до поставки растягивается на 2-5 месяцев. Это удлиняет сроки строительства и опять же ведет к удорожанию объекта. Что касается Москвы, то правительство ее выкупает сегодня объекты незавершенные строительством, выкупает действительно ниже себестоимости, но это специфическая ситуация, вряд ли она возникнет в нашем регионе, стоит только сравнить бюджеты, чтобы это понять. Реально цены упадут, на мой взгляд, именно на незавершенку, причем такую, где строительство замерло на начальных стадиях. Цены также снизятся на хрущевки и старые деавятиэтажки, поскольку коммунальные услуги, прежде всего стоимость теплоснабжения в таких домах, будут расти. Напротив, новые дома, которые строится из материалов с высокой теплоизолирующей способностью, с крышными котельными, с поквартирным отоплением, в цене не упадут. В общем, спрос на жилую недвижимость снизится, но это приведет, повторю, не к автоматическому падению цен, а к сужению рынка.

- Коммерческая недвижимость тоже стала предметом всевозможных гаданий и прогнозов. Говорят, что арендаторы покидают офисы наиболее высоких ценовых категорий. Площади в торговых центрах тоже пустеют. Каков прогноз в этом секторе?

- Я считаю, что здесь будет то же самое: владельцы офисным и торговых площадей просто заморозят объекты до тех времен, когда деловая активность снова возрастет. Для меня загадка, на что рассчитывают те компании, которые сегодня достраивают подобные объекты, ведь, на мой взгляд, сегодня это просто замораживание средств. Но, повторю, в целом ситуация для девелоперов, если только они не перекредитованы, неприятная, но не смертельная, ведь владельцы недвижимости владеют самым главным ресурсом: землей. А ее ведь больше не станет. По предложениям продать офисные помещения в мае 2008 г. минимальная цена 1 кв. м составила 29 000 руб./кв. м в ноябре 2008 г. – 22 000 руб./кв. м. Максимальные цены 1 кв. м.:

• В мае 2008 г. – 125 000-136 000 руб./кв.м.

• В ноябре 2008 г. – 138 000 руб./кв. м.

То есть цены на офисы, удаленные от центра, с низким потребительским качеством, снизились примерно на 30%. Цены на комфортабельные офисы в центре Саратова не изменились.

При анализе цен на помещения под магазины наблюдается следующая ситуация:

Минимальная стоимость 1 кв. м помещения под магазин в мае 2008 года – 15 000 руб./кв. м, в ноябре 2008 года – 15 000 руб./кв. м. Максимальная стоимость 1 кв. м. помещения под магазин в мае 2008 года - 178 000 руб./кв. м, в ноябре 2008 года – 175 000 руб./кв. м.

Как видим, резких изменений в ценах предложений нет, но срок экспозиции этих объектов значительно увеличился.

- Склады долгое время считались удачной альтернативой промышленному производству. Оптовки в бывших заводских цехах были удачным размещением капитала. Что будет с этим сегментом?