Балаково-информ - Кризис: Дутые ставки. Ритейл жалуется на кризис

29.01.2009 Областная аналитика и интервью » Кризис

    В течение 3-х предновогодних кризисных месяцев ритейлеры успели обрушить на владельцев торговых площадей массовые требования о снижении арендной ставки или переходе на проценты с оборота и получить ответ от Российского совета торговых центров. РСТЦ призвал девелоперов не менять существующую схему взаимоотношений с арендаторами. По мнению РСТЦ, для торговых центров, введенных в эксплуатацию за последние 3-4 года, изменение принципов арендных отношений означает задержку возврата инвестиций со всеми вытекающими негативными последствиями, вплоть до отторжения недвижимости с ее последующей полной утратой. Были предположения, что с окончательным ответом собственники тянули до нового года в надежде, что на пике продаж проблема больших издержек снизит свою актуальность. К каким договоренностям в Саратове стороны пришли к концу января?

Впрочем, и к концу первого месяца нового года решение принято не везде. В офисе торгового центра "Манеж" (стоимость аренды за кв. метр 1,5-3 тыс. руб.) сказали: "Просьбы о снижении арендной ставки аргументируются экономическим кризисом и его последствиями, в частности, падением покупательской способности. Но ярко выраженного спада не наблюдается. Обычный январь, может быть с незначительным снижением объема продаж. Но не более чем на 5-10%. Рассматривать изменение условий аренды мы будем после детального изучения итогов месяца".
   Представители противоположной стороны комментируют ситуацию на условиях анонимности. Один из арендаторов говорит: "Со временем владельцы ТЦ будут охотнее идти на уступки. В кризис никто не развивается, от большого выбора арендаторов центральных торговых помещений могу остаться одни воспоминания. Найти замену тому, кто уйдет на более дешевые площади, будет сложно. Я не исключаю, что крупные арендаторы уже получают хорошие дисконты, но эта информация не разглашается".
   Так или иначе, но некоторые ритейлеры уверяют о снижении арендной ставки в ТЦ "Москва" (стоимость аренды - 1,6-3 тыс. за кв метр). Менеджеры комплекса на это отвечают: "Таким образом оказывается давление на собственника. Многие ведут торговлю сразу в нескольких точках. Чтобы добиться скидки, приводят в пример мнимое снижение ставки в ближайших центрах. Но с конкретными просьбами к нам не обращались и снижать ставку мы не планируем. Снизить арендную плату, значит сделать проект нерентабельным. К слову, нам постоянно повышают коммунальные платежи". Вместе с тем, здесь признают, что активность покупателей по сравнению с прошлым годом стала ниже. Даже 'пиковый' декабрь проиграл прошлогодним показателям.
   Однако, арендаторы торговых залов в центрах с большим трафиком готовы и далее соблюдать условия заключенных договоров. Бизнесмен Павел объясняет: "Объем продаж во многом зависит от качества маркетинга, который ведет команда собственника. В популярном, комфортном комплексе выше доходы, они отбивают арендную плату. С просьбой о снижении ставки мы обращались только к руководству ТЦ "Арена". Это новый комплекс, возможно, не достаточно разрекламированный, поток покупателей небольшой. Руководство пошло нам на встречу и снизило плату на 15%'. Снижение покупательской активности руководство административно-торгового комплекса "Арена" объясняет кризисным периодом в экономике. 'Если в декабре посетители делали покупки, то сейчас они по большей частью только прогуливаются по залам. А некоторые поставщики ставят жесткие условия по реализации. Но как можно распродать коллекцию при столь низком общем покупательском спросе'. Еще одна названная причина - наиболее уязвимое положение магазинов премиум -класса, каким себя позиционирует "Арена". По мнению многих экспертов, с наименьшими потерями кризис проходят торговые предприятия средней и низкой ценовой категории. Премиум-класс лишается покупателей в первую очередь.
   Роман Гула, директор "Ногтевой студи"', расположенной в комплексе "Арена" подтверждает: "Сейчас мы работаем с постоянными клиентами, поток новых сократился. Поэтому я доволен снижением арендной платы. Понятно, что девелопмент- это тоже бизнес и один сегмент за счет другого развиваться не должен. Но я считаю, что собственник центра тоже должен привлекать покупателей. Нам же не разрешается делать наружную рекламу. Снижать ставки полезно было бы год назад, когда мы только открывались. К примеру, мой сосед тогда разорился".
   В новом еще не открывшемся ТЦ "VIP" так и сделали - первоначальную сумму арендной платы сократили на 40-50%. Сейчас "квартирантские" на втором этаже составляют 2,2 тыс. руб., на третьем 1,75 тыс. руб. Помимо названных директором по работе с арендаторами причинах - новый проект и экономический кризис, можно предположить еще одну. Пока центр заполнен торговыми предприятиями на 70%, возможно эта мера привлечет недостающих арендаторов. Снижен и предполагаемый ценовой уровень будущего ТЦ с задуманного высокого до среднего-плюс.
   Поиском постояльцев, судя по всему, придется заниматься и владельцам ТЦ "Европа". На втором этаже стоят 2 пустых больших павильона. Говорят, что причина переезда продавцов вовсе не в кризисе - те были крайне недовольны посещаемостью. Рассказывают, что саратовцы все еще ищут на втором этаже гостиничные номера, а число покупателей явно не достаточно для рентабельности бизнеса. О сокращении арендной платы продавцы не обращались, скидка погоду не сделает, да и нынешняя ставка невысокая - 1 тыс. руб. за кв. м. на втором этаже.
   К слову, среднероссийская арендная ставка на торговлю непродовольственными товарами, по данным компании Jones Lang LaSalle, 1,3- 3,4 тыс. руб. в месяц (для магазина площадью 50-250 кв.м). Эксперты предполагают, что снижение ставки произойдет там, где она была искусственно завышена. Президент ТПП Саратовской области Максим Фатеев говорит: "С уверенностью можно говорить о завышении арендной ставки в центральных комплексах Саратова. В том числе это связано с затратами девелоперов на отселение и желанием вернуть затраты за короткий период. Теперь проекты окажутся более долгосрочными, чем планировалось. Оптимизировать бизнес, чтобы он работал и хоть немного развивался - это общая задача арендодателя и арендатора. Люди должны уметь договариваться, а не кидаться взаимными угрозами. И те собственники, которые сейчас не прислушиваются к обращениям ритейлеров определенно рискуют. Заменить крупных арендаторов в нынешние времена будет довольно трудно".
   Есть мнение, что в завышенных требованиях девелоперов есть вина и представителей розницы. Компании старались присутствовать в максимальном количестве ТЦ, поэтому готовы были платить любые суммы, чтобы перебить помещение у конкурентов. Продолжать такую политику намерены некоторые розничные сети салонов связи, то есть содержать убыточные объекты, но не уступить их конкурентам.
   Однако, в числе немногих обратившихся в офис ТЦ "Айсберг" о снижении ставки (1-1,5 тыс. руб.) были именно связисты. В руководстве сообщили о 2-х просителях. Одному арендатору снизить ставку помогли личные связи с собственником, другому было отказано и он решился на переезд. Но среди девелоперов популярно мнение, что большинство требований о послаблении обязательств - это попытки под шумок выбить себе скидку. Подозрения вызывают компании, которые рассылают общее письмо о снижении на 30% во все торговые центры без учета особенностей каждого из них. Максим Фатеев говорит: "Конечно, найдутся те, кто будет давить на собственника и выбивать себе скидки. Есть бизнесы, которые не сильно затронул кризис и они вполне бы осилили прежний размер арендной платы. Но, естественно, они будут пытаться снизить затраты, увеличить прибыль. Статья расходов на аренду помещения - одна из самых крупны".
   Евгений Сенько, генеральный директор УК "Аврора": "Надо разделять объективные причины к снижению платы и общемодные тенденции - все просят, почему бы и мне не попросить. Этот вопрос мы обсуждаем индивидуально с каждым арендатором. Наши взаимоотношения прописаны в долгосрочных договорах и мы стараемся им следовать. В большинстве случаев мы предоставляем отсрочку платежей".
   Арендная ставка не снижена и в "Детском Мире". Менеджеры объяснили это благополучной ситуацией, отсутствием объективных для этого причин. Надо отметить, что при этом на прошлой неделе пара павильонов в центре пустовала.
   По мнению аналитиков C&W/S&R, в сегменте "электроника и бытовая техника" арендные ставки будут снижаться на 20-50%, "одежда и обувь" - на 30-40%, DIY - на 20-30%, "мобильная связь" - на 40%.
   Глава областной ТПП прогнозирует: "Я слышал, что кому-то удалось добиться сокращения платежей на 40% и даже на 50%. Но я не думаю, что произойдет обвал цен на аренду. Определенное снижение ставок будет обязательно. До августа 2008 года арендный бизнес был одним из самых выгодных и востребованных. Люди строили, сдавали в аренду и жили как рантье. Теперь эта ниша будет более свободна".

Автор: Владимир Ворох для sarbc.ru