|
|
|
| "Кризисные дольщики". Обманутые или невезучие | | |
|
|
|
13.03.2009 Областная аналитика и интервью » Финансы
Российские эксперты предсказывают в ближайшем будущем новую волну акций протеста обманутых дольщиков. По прогнозам, к рядам неудачливых инвесторов присоединятся те, кто вложил средства в строительство квартир в последние докризисные месяцы. С начала года число обращений от несостоявшихся владельцев жилья, по словам депутата Госдумы Антона Белякова, уже увеличилось в два с половиной раза. Министр строительства и ЖКХ Саратовской области Дмитрий Федотов на прошедшем ПДС заверил - проблем с дольщиками в регионе в этом году быть не должно.
Однако, участники рынка не исключают печального развития событий в дальнейшем. В этом случае, как предупреждает глава Ассоциации строителей России Николай Кошман, дольщикам будет трудно добиться возврата денег даже через суд. В этом же ключе - оценки влияния на ситуацию законодательства о долевом строительстве жилья: "закон слишком жёсткий для строителей и обременительный для дольщиков", "полу-мера в решении проблемы гарантированных инвестиций в строительство", "бесполезный миф вместо дополнительных прав дольщика".
Пока число замороженных строек не называют ни в ассоциации строителей России, ни в Союзе застройщиков Саратовской области. Глава объединения, депутат областной Думы Леонид Писной заявляет, что масштабы проблемы станут ясны к лету. "Сейчас кто-то продолжает работать за счет остатков оборотных средств, крупные застройщики по-прежнему имеют возможность взять кредит".
Руководитель гильдии строителей при ТПП Саратовской области Борис Чернодед ситуацию на рынке оценивает так: "Движется малый процент строек. Это бюджетное жилье по федеральным программам, а также объекты высокой стадии готовности - их выгоднее довести до сдачи, чем бросать. Все остальные стоят".
Министр строительства и ЖКХ области Дмитрий Федотов в интервью заявляет: "Мы проводим постоянный мониторинг по объектам долевого строительства. Пока тревожных тенденций нет. Никто из строителей не заявил о банкротстве, о кризисной ситуации. Временно приостановлено строительство только одного дома. Однако, нельзя не признать снижение темпов работ, поэтому возможно увеличение сроков сдачи домов".
По словам Леонида Писного, в группе риска может оказаться около тысячи инвесторов. Это участники долевого строительства, которое из-за кризиса остановилось на начальной стадии. Перечень рискованных составляют объекты мелких застройщиков.
Российские эксперты считают, что 30% сегодняшних дольщиков могут не дождаться новоселья. По некоторым оценкам, в долевом строительстве сегодня задействовано примерно 2 млн семей (с участием частных инвесторов в стране возводится 80% жилья).
Борис Чернодед призывает не драматизировать ситуацию: "Увеличится число тех людей, которые не смогут в срок вселиться в новые квартиры. Новоселье в связи с кризисом отодвинется на год, два. Судьба некоторых строек может быть куда более печальна. Не исключено, что некоторые строительные компании исчезнут с рынка. Но дольщиков незавершенных объектов нельзя называть обманутыми. Люди должны были понимать - чем меньше цена, тем больше риска. Не считаю, что этим инвесторам должен кто-то помогать. Стройки заморожены по весьма объективным и понятным причинам. Ведь участие в долевом строительстве - это не покупка квартиры и здесь никто ничего не обещает".
Тем не менее, недостроенный объект является собственностью дольщиков и каждый из них имеет право на определенную часть, объясняет эксперт. "Инвесторы подают в суд на компанию, которая является финансово несостоятельной для ведения дальнейшего строительства и застройщик признается банкротом. У дольщиков в этом случае 2 варианта. Нанять строительную организацию и оплатить дальнейшее строительство или продать стройплощадку с аукциона. Сегодня цена земли, проекта, фундамента может быть очень низкой. Через пару лет цены, возможно, поднимутся. Наверное, разумнее подождать".
Категоричный ответ на вопрос о том, какие меры должен сегодня предпринять кризисный дольщик, дал Леонид Писной: "Никаких, кроме походов в церковь, синагогу или мечеть. В ФЗ-214 о долевом строительстве прописаны нормы, которые защищают дольщика. Но если строительство дома не завершится, то ничего кроме морального удовлетворения существование этих норм не даст. Кризисный дольщик может информировать министерство о том, что с его домом не все в порядке. Это ускорит контроль со стороны органов госвласти и комиссии по обманутым дольщикам. И оказывать помощь руководству застройщиков, если это ЖСК, в том числе моральную. Все остальные действия не реальны и не возможны".
Весьма нелестные оценки применения ФЗ-204 "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ" дают и другие эксперты. В юридическом отделе компании "Шэлдом" прокомментировали так: "Закон является слишком жёстким для строителей и обременительным для дольщиков. Например, застройщик не застрахован от произвола чиновников, когда на стадии строительства объекта, последние могут в одностороннем порядке отменить ранее выданное разрешение на строительство, без которого дальнейшее строительство объекта является незаконным. Застройщик становится обязанным перед дольщиками за нарушение сроков строительства, произошедших по вине чиновников. Дольщики же несут дополнительные расходы по государственной регистрации договоров долевого участия. На практике, многие граждане и юридические лица заключают договоры на приобретение жилья, инвестируя деньги в строительство, с целью последующей перепродажи. Поэтому, по договору неоднократно совершаются уступки прав требования на квартиру. Такие уступки часто совершаются и между близкими родственниками. По 214-ФЗ, каждая такая уступка подлежит государственной регистрации, оплачивается госпошлиной и иными организационными расходами. В итоге, все совершаемые действия с квартирой, до выдачи свидетельства о праве собственности, являются слишком обременительными для дольщиков. Кроме того, многие объекты недвижимости строятся совместно несколькими организациями или же по договорам подряда, где с подрядчиком рассчитываются за подрядные работы квартирами. Закон не позволяет таким организациям заключать прямые договоры долевого участия. Это возможно только правообладателю земельного участка. Указанные недостатки закона лишают его гибкости и интереса с точки зрения экономической привлекательности".
Адвокат Георгий Драгомиров говорит: "Упомянутый закон просто гарантирует дольщику, что его доля реально существует и что она не пропадет. Однако кому нужно красивое свидетельство о праве собственности на недостроенный дом или квартиру. Если завершение стройки под вопросом, это право собственности не стоит ни копейки. Документ стал лишь полу-мерой в решении проблемы гарантированных инвестиций в строительство, установив порядок, предоставив дополнительные права дольщику и возложивший дополнительные обязанности на застройщика, однако в условиях кризиса они становятся бесполезным мифом".
Ему возражает глава министерства строительства и ЖКХ Дмитрий Федотов: "Я не соглашусь со словами об исключительно формальной защите дольщика. Разработать идеальный закон не просто и закон о долевом строительстве, действительно нельзя назвать совершенным. И его критикуют застройщики: какая разница, как мы деньги привлекаем и что мы пишем в договорах - дома-то строим. Но практика показывает, что не всегда так получается. И когда возникают проблемы, человек приходит в суд с бумажкой, которую некоторые застройщики называют договорным листом, а в ней не указаны ни сроки, ни обязательства, ни ответственность. Я видел договоры, в которых не указана даже сумма. По таким юридическим основаниям получить жилье практически не возможно. А 214-й закон четко прописывает требования к договору. Поэтому мы проводим работу, направленную на недопущение привлечения денежных средств по сомнительным договорам. Мы настаиваем на том, чтобы все договоры были в рамках 214-ФЗ. У застройщика должен быть полный набор всех документов - зарегистрированное право на земельный участок, разрешение на строительство, экспертиза проекта. Без этого невозможна государственная регистрация. И самое главное - застройщики ежеквартально перед нами отчитываются не только о количестве привлеченных средств, но и о своем финансовом положении. Если мы видим тревожные тенденции к его ухудшению, мы вмешиваемся в этот процесс. Вплоть до остановки права привлечения денег. Поэтому здесь есть определенная защита".
Дмитрий Федотов подчеркивает: "Нельзя говорить, что за время действия закона о долевом строительстве, на рынке жилой недвижимости не произошло никаких кардинальных изменений. Вспомним о том, что было раньше. Один из проблемных домов в Саратове был выстроен на федеральной земле без разрешений и согласования проекта. Застройщика нет, фирма закрылась. Люди вселились, но сдать дом мы не можем и жильцы не имеют возможности прописаться и получать льготы, субсидии. С большим трудом удалось подключить коммуникации, все юридические вопросы сейчас решаем с Москвой. Сложная ситуация. А поводом к разработке закона послужила ситуация с фирмой "Социальная инициатива". По всей стране эта фирма собрала огромное количество денег на строительство нового жилья, но практически ничего не построила. Закон действительно защищает людей. Не от того, что случится кризис, защищает от мошенников".
Вместе с тем, признает министр, сегодня вполне можно предположить появление еще одной группы несостоявшихся владельцев квартир. К обманутым дольщикам, которые оказались вторыми, третьими, четвертыми и даже пятыми покупателями квартир, и к тем собственникам, дома которых не сдаются в строй из-за проблемных организационных или правовых вопросов (самая многочисленная группа), присоединятся, так называемые, кризисные дольщики. Юристы заключают, что в условиях кризиса в существующей гражданско-правовой системе не существует механизмов 100-процентной гарантии того, что дольщик получит объект недвижимости в срок и надлежащего качества.
Справка Специалисты отдела по контролю и надзору за долевым строительством министерства строительства и ЖКХ Саратовской области провели 105 проверок деятельности организаций по привлечению денежных средств граждан для строительства жилых многоквартирных домов. Наложено штрафов на юрлица - 1 млн, на должностных - 535 тыс. руб.
Застройщикам выдано 35 предписаний об устранении нарушений ФЗ-214.
В марте 2008 года приостановлена деятельность одного закрытого акционерного общества, связанная с привлечением денежных средств участников долевого строительства до получения разрешения на строительство и государственной регистрации права собственности на земельный участок или договора его аренды.
В настоящее время проводится 7 плановых и 3 внеплановых проверки.
Анализ норм федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости"
1. Регистрация договоров долевого участия в строительстве. Данный институт призван снизить до минимума "двойную" продажу квартир, т.е. когда право на квартиру в будущем доме сначала продается одному лицу, а потом другому, третьему, четвертому и т.д. Такие случаи были нередки в Саратовской области и имели место не только среди перепродавцов, этим грешили даже некоторые застройщики, руководители которых сейчас даже занимают высокие посты. Хотя невнимательность и правовая безграмотность населения и в условиях обязательной регистрации иногда приводит к печальным последствиям.
2. Обязательное обеспечение по заключенным договорам долевого строительства со стороны застройщика. Теперь по всем договорам долевого участия возврат денежных средств и уплата дольщику неустоек, штрафов, возмещение убытков застройщиком гарантируется или залогом имущества или поручительством. При этом в залог автоматически передается земельный участок и соответствующее помещение, которое приобретается дольщиком. В случае если возникают проблемы - застройщик обязан зарегистрировать за дольщиком право на незавершенный объект строительства. Законом четко регламентирован порядок обращения взыскания на заложенное имущество и распределения денежных средств, полученных от реализации залога. Также может быть предоставлено поручительство банка.
3. Проектная декларация. Проектная декларация включает в себя информацию о застройщике и информацию о проекте строительства. Закон очень подробно регламентирует содержание такой информации и ее публикацию. Это позволяет дольщику перед заключением договора знать о будущем объекте всю необходимую информацию для правильного и безопасного выбора. Также любому заинтересованному лицу предоставляется утвержденные годовые отчеты, бухгалтерские балансы, счета (распределение) прибыли и убытков за три последних года осуществления застройщиком предпринимательской деятельности и за фактический период предпринимательской деятельности при осуществлении застройщиком такой деятельности менее трех лет.
4. Закон жестко регламентирует важные условия договора долевого участия, которые застройщики часто стараются либо установить в свою пользу, либо не включить в договор с целью избежать ответственности за его нарушение, например гарантийный срок, сроки передачи объекта строительства дольщику и т.п. Автор: Татьяна Гордеева для sarbc.ru
|
|
| |
|
|
